Sådan sikrer du en korrekt ejendomsoverdragelse mellem nærtstående – 15/20 %-reglen

Siden 1982 har værdiansættelsescirkulæret fastlagt, at ved familieoverdragelser af fast ejendom med gave eller arv skal en værdi, som er aftalt mellem parterne, ofte lægges til grund eller rettere som udgangspunkt accepteres af Skattestyrelsen, hvis værdiansættelsen ligger inden for en vis tolerance i forhold til den seneste offentlige vurdering. Dette har været omtalt som den såkaldte +/- 15 %-regel.

Sidenhen er denne regel blevet udvidet til en +/- 20 %-regel, som gælder for overdragelser, hvor der er meddelt en ny offentlig ejendomsvurdering med vurderingstermin pr. 1. januar 2020 eller senere.

Det skal bemærkes, at næringsejendomme ikke er omfattet af værdiansættelsescirkulæret, jf. SKM2024.365HR

Efter nyt styresignal er Skattestyrelsen ikke nødvendigvis længere bundet

Som udgangspunkt skal Skattestyrelsen acceptere værdiansættelsen af fast ejendom, der overdrages mellem nærtstående, såfremt den ligger inden for +/- 15 % af den seneste offentlige vurdering. Gælder der en ny offentlig vurdering, ændres denne til en 20 %-regel.

Skattestyrelsen er imidlertid ikke bundet af værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Derfor er det centralt at forholde sig til, om der i det konkrete tilfælde foreligger særlige omstændigheder.

Styresignalet i SKM2025.243SKAT beskriver, hvornår der foreligger sådanne omstændigheder. Skattestyrelsen vurderer, at følgende 3 aspekter skal indgå i vurderingen:

• Om der er holdepunkter for, at værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen ikke afspejler den reelle handelsværdi
• Den tidsmæssige sammenhæng mellem vurderingspunktet og overdragelsen
• Størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige vurdering og den faktiske handelsværdi.

 

Eksempler på situationer, der kan udgøre særlige omstændigheder (eksemplarisk liste):

• Faktisk handel af samme ejendom: Erhverves ejendommen via fri handel og derefter overdrages til en nærtstående til en væsentlig lavere værdi efter +/- 15 %-reglen.
• Salgsforhandlinger, herunder tilbud og bud: Er der konkrete bud på ejendommen, som er væsentligt anderledes end den offentlige vurdering.
• Vurderinger af ejendommen. Der skelnes mellem dødsbosituationer og gavesituationer. Er der i dødsbosituationen foretaget en sagkyndig vurdering, skal denne anvendes. I gavetilfældene vil det være en konkret vurdering, om der foreligger særlige omstændigheder på grundlag af en indhentet vurdering. En sagkyndig vurdering fx foretaget af en ejendomsmægler vil derfor efter en samlet konkret vurdering iflg. Skattestyrelsen, kunne føre til, at der foreligger særlige omstændigheder.
• Belåning af ejendommen; hvis belåning i ejendommen væsentligt overstiger den offentlige vurdering.
• Arveafkald og arveforskud: hvis en arving giver afkald på ejendommen til fordel for andre arvinger mod brug af den reelle handelsværdi.
• Væsentlige renoveringer: hvis renoveringer medfører, at den offentlige vurdering ikke længere er retvisende.
• Investerings- eller erhvervsejendomme; Er en ejendom eksempelvis værdiansat til dagsværdi i et regnskab, kan der, efter Skattestyrelsens opfattelse, foreligge særlige omstændigheder, idet dagsværdien efter årsregnskabsloven skal afspejle den aktuelle handelsværdi af ejendommen.

 

Prisforskellens betydning

Prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien skal indgå i vurderingen af, om værdiansættelsen ligger inden for +/- 15 %. En væsentlig forskel –  især i store beløb – kan indikere, at der findes særlige omstændigheder, selvom den procentuelle forskel er begrænset.

Betydningen af den tidsmæssige sammenhæng

Ved vurderingen af, om der er tale om særlige omstændigheder, skal også den tidsmæssige afstand mellem vurderingspunktet og overdragelsen inddrages.

Jo tættere den tidsmæssige sammenhæng mellem vurderingspunktet og overdragelsen er, jo større er risikoen for, at Skattestyrelsen kan konkludere en særlig omstændighed. Det er dog Skattestyrelsens vurdering, at er der gået mere end år uden væsentlige ændringer i prisniveauet, vurderes det generelt, at argumenterne for særlige omstændigheder svækkes, medmindre prisforskellen er meget stor, eller beløbet er betydeligt. Det er dog altid en konkret vurdering, og der er derfor ingen garanti for, at en tidsmæssig tidsforskel på 3½ år i alle tilfælde er tilstrækkelig.

Hvad betyder dette for mig?

Overdragelse af ejendomme mellem nærtstående eller andre skønsmæssige værdiansættelser i øvrigt er forbundet med usikkerhed, og Skattestyrelsen kan udfordre disse. Det er dog muligt at fastlåse værdiansættelsen og dermed opnå en reel sikkerhed, hvis du anvender visse redskaber:

• Bindende svar: Kan indhentes for at få en skriftlig godkendelse af værdiansættelsen, inden overdragelsen gennemføres. Vær dog opmærksom på sagsbehandlingstiden.
• Skatteforbehold: Kan indsættes i overdragelsesaftalen, hvor det bl.a. fremgår, at det er en væsentlig forudsætning for handlen, at 15/20 %-reglen kan anvendes, og at det er muligt at hæve handlen eller foretage betalingskorrektion, hvis forudsætningen ikke er opfyldt.
• Gaveanmeldelse: Korrekt indsendt gaveanmeldelse med en opdeling af overdragelsessum og gaveelement kan binde Skattestyrelsen efter en 6 måneders frist.

 

Skattestyrelsen har fokus på disse sager, og 15/20 %-reglen vil derfor ofte blive efterprøvet af Skattestyrelsen. Står du derfor med overvejelserne om at foretage en sådan overdragelse, er det anbefalingen, at du rådfører dig med din revisor eller en anden skatterådgiver.