Begrebet forældrekøb dækker over den situation, hvor en
forælder eller et forældrepar køber en studielejlighed med det formål at leje
den ud til deres børn.
Ved et forældrekøb kan man hjælpe sine børn med en bolig og
samtidig måske få et bedre afkast af sine penge end ved at sætte dem i banken, da
investering i ejendom generelt har vist sig at være en god investering især i
de større byer.
Forældre, der har været lang tid på boligmarkedet, har ofte
en god friværdi i boligen, der kan belånes – og provenuet kan anvendes til at
købe en studielejlighed. Samtidig er de unges lånemuligheder begrænsede, især i
de store byer, hvor boligpriserne har været rekordhøje de sidste par år.
Der er både fordele og ulemper ved forældrekøb
• De får et sted at bo til en husleje, der er til at betale.
• De kan søge boligsikring.
• Hvis der er tale om en større lejlighed, kan de med fordel
udleje et eller flere værelser til en studiekammerat. Udlejer kan alternativt
have flere lejere i lejligheden, men det kan give udfordringer, hvis der ikke
er et godt forhold mellem lejerne, og de skal samtidig dele køkken og bad.
• Ulempen ved forældrekøb, er at priserne i de større byer
er rekordhøje, og der er en risiko ved investeringen, idet boligpriserne kan
falde.
Lejeindtægten skal fastsættes til markedslejen
Når det kommer til selve udlejningen af boligen, skal man
være særligt opmærksom på at ikke sætte lejen for lavt. Udlejning af en bolig
er nemlig omfattet af Lejeloven, den anfører at ved udlejning til nærtstående skal
lejen fastsættes til markedslejen. Markedslejen udgør den leje, der kan opnås
ved udlejning af en beboelsesejendom efter lejelovgivningens regler.
Fastsættes lejen – ved udlejning til en nærtstående – til et
lavere beløb end markedslejen, skal udlejer ved opgørelse af den skattepligtige
indkomst alligevel medregne en lejeindtægt, som svarer til markedslejen.
Lejeren (den nærtstående) skal samtidig beskattes af den
modtagne gave, opgjort som den for lidt opkrævede leje. Der skal dog kun
betales gaveafgift i det omfang, at gavernes samlede værdi overstiger det
afgiftsfrie beløb, der for indkomståret 2025 udgør 76.900 kr.
Hvordan fastsættes lejen?
Når markedslejen fastlægges, tages der dels højde for, om
lejemålet er møbleret, og dels om lejemålet er uopsigeligt i en periode på
mindst 10 år, eller om lejemålet er stillet til rådighed indtil videre.
Ifølge lejeloven kan udlejere af udlejningsboliger frit
aftale huslejens størrelse, hvis lejeboligen er opført efter 1991. Ønskes der
en lav husleje i forbindelse med udlejning til nærtstående, kan man derfor
overveje, om man skal erhverve en udlejningsejendom, der er opført
Det er i øvrigt et krav, at der er en kontrakt, når man
søger boligsikring. Ved fremleje af et eller flere værelser i boligen bliver
boligsikringen nedsat forholdsmæssigt.
Regnskab
Som udlejer skal du lave et regnskab over både
huslejeindtægter og udgifter efter bogføringslovens regler. Regnskabet skal
gemmes i 5 år, men skal kun vises til SKAT, hvis de efterspørger det.
De fleste udgifter kan trækkes fra i lejeindtægterne, fx
- ejendomsskatter
- vand-, kloak- og renovationsafgifter
- administration og revisorbistand til regnskabet
- forsikring af ejendommen
- skorstensfejer, snerydning og fejning
- kontingent til grundejerforening
- afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
- el, vand og varme
- vedligeholdelse
Forældrekøb kan beskattes efter 3 metoder:
- Almindelige skatteregler
- Virksomhedsordningen
- Kapitalafkastordningen
Det skal bemærkes, at efter de nye regler for forældrekøb i
virksomhedsordning trådte i kraft i 2021, er der ikke de samme fordele at hente
som tidligere. Med de nye regler får man den samme fradragsværdi for ens
renteudgifter, som hvis man køber en ejerbolig som privatperson.
Du kan læse mere om overstående på SKATs hjemmeside.
Beskatning ved salg
Har man ikke selv boet i boligen, bliver man beskattet af
fortjeneste ved salget.
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (også kaldet
parcelhusreglen) betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis ejer har
boet i boligen i løbet af ejertiden.
Det betyder, at forældre, som flytter ind i lejligheden, når
den/ de unge ikke skal bruge den mere, eller som selv har boet i ejendommen,
inden den blev udlejet, kan optjene anciennitet i boligen og ultimativt opnå
mulighed for at sælge skattefrit.
Når man som forælder sælger til sine nærtstående, kan man
som regel sælge til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Dog vil
overdragelsen skulle ske til +/- 20 % hvis der er modtaget en offentlig
ejendomsvurdering fra 2021-2022 (de nye vurderinger).
Udleje af værelse eller bolig, du selv bor i
Som omtalt tidligere kan der være mulighed/behov for at
dit barn udlejer et værelse til supplering af den samlede udgift. Du kan læse mere om regler herom her. https://skat.dk/data.aspx?oid=2234798
Udlejning af andelsbolig
Såfremt du har foretaget forældrekøb af en andelsbolig
gælder der andre regler end ovenstående. Dem kan du læse alt om her: https://skat.dk/data.aspx?oid=2234797