Hvad er forældrekøb?

Begrebet forældrekøb dækker over den situation, hvor en forælder eller et forældrepar køber en studielejlighed med det formål at leje den ud til deres børn.

Ved et forældrekøb kan man hjælpe sine børn med en bolig og samtidig måske få et bedre afkast af sine penge end ved at sætte dem i banken, da investering i ejendom generelt har vist sig at være en god investering især i de større byer.

Forældre, der har været lang tid på boligmarkedet, har ofte en god friværdi i boligen, der kan belånes – og provenuet kan anvendes til at købe en studielejlighed. Samtidig er de unges lånemuligheder begrænsede, især i de store byer, hvor boligpriserne har været rekordhøje de sidste par år.

Der er både fordele og ulemper ved forældrekøb

• De får et sted at bo til en husleje, der er til at betale.

• De kan søge boligsikring.

• Hvis der er tale om en større lejlighed, kan de med fordel udleje et eller flere værelser til en studiekammerat. Udlejer kan alternativt have flere lejere i lejligheden, men det kan give udfordringer, hvis der ikke er et godt forhold mellem lejerne, og de skal samtidig dele køkken og bad.

• Ulempen ved forældrekøb, er at priserne i de større byer er rekordhøje, og der er en risiko ved investeringen, idet boligpriserne kan falde.

Lejeindtægten skal fastsættes til markedslejen

Når det kommer til selve udlejningen af boligen, skal man være særligt opmærksom på at ikke sætte lejen for lavt. Udlejning af en bolig er nemlig omfattet af Lejeloven, den anfører at ved udlejning til nærtstående skal lejen fastsættes til markedslejen. Markedslejen udgør den leje, der kan opnås ved udlejning af en beboelsesejendom efter lejelovgivningens regler.

Fastsættes lejen – ved udlejning til en nærtstående – til et lavere beløb end markedslejen, skal udlejer ved opgørelse af den skattepligtige indkomst alligevel medregne en lejeindtægt, som svarer til markedslejen.

Lejeren (den nærtstående) skal samtidig beskattes af den modtagne gave, opgjort som den for lidt opkrævede leje. Der skal dog kun betales gaveafgift i det omfang, at gavernes samlede værdi overstiger det afgiftsfrie beløb, der for indkomståret 2025 udgør 76.900 kr.

Hvordan fastsættes lejen?

Når markedslejen fastlægges, tages der dels højde for, om lejemålet er møbleret, og dels om lejemålet er uopsigeligt i en periode på mindst 10 år, eller om lejemålet er stillet til rådighed indtil videre.

Ifølge lejeloven kan udlejere af udlejningsboliger frit aftale huslejens størrelse, hvis lejeboligen er opført efter 1991. Ønskes der en lav husleje i forbindelse med udlejning til nærtstående, kan man derfor overveje, om man skal erhverve en udlejningsejendom, der er opført 

Det er i øvrigt et krav, at der er en kontrakt, når man søger boligsikring. Ved fremleje af et eller flere værelser i boligen bliver boligsikringen nedsat forholdsmæssigt.

Regnskab

Som udlejer skal du lave et regnskab over både huslejeindtægter og udgifter efter bogføringslovens regler. Regnskabet skal gemmes i 5 år, men skal kun vises til SKAT, hvis de efterspørger det.

De fleste udgifter kan trækkes fra i lejeindtægterne, fx

• ejendomsskatter
• vand-, kloak- og renovationsafgifter
• administration og revisorbistand til regnskabet
• forsikring af ejendommen
• skorstensfejer, snerydning og fejning
• kontingent til grundejerforening
• afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
• el, vand og varme
• vedligeholdelse

Forældrekøb kan beskattes efter 3 metoder:       

• Almindelige skatteregler     
• Virksomhedsordningen
• Kapitalafkastordningen

Det skal bemærkes, at efter de nye regler for forældrekøb i virksomhedsordning trådte i kraft i 2021, er der ikke de samme fordele at hente som tidligere. Med de nye regler får man den samme fradragsværdi for ens renteudgifter, som hvis man køber en ejerbolig som privatperson.

Du kan læse mere om overstående på SKATs hjemmeside.

Beskatning ved salg

Har man ikke selv boet i boligen, bliver man beskattet af fortjeneste ved salget.

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen) betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis ejer har boet i boligen i løbet af ejertiden.

Det betyder, at forældre, som flytter ind i lejligheden, når den/ de unge ikke skal bruge den mere, eller som selv har boet i ejendommen, inden den blev udlejet, kan optjene anciennitet i boligen og ultimativt opnå mulighed for at sælge skattefrit.

Når man som forælder sælger til sine nærtstående, kan man som regel sælge til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Dog vil overdragelsen skulle ske til +/- 20 % hvis der er modtaget en offentlig ejendomsvurdering fra 2021-2022 (de nye vurderinger).

Læs evt. vores artikel der behandler emnet i artiklen ”Overdragelse af fast ejendom til nærtstående familie” her.

Udleje af værelse eller bolig, du selv bor i

Som omtalt tidligere kan der være mulighed/behov for at dit barn udlejer et værelse til supplering af den samlede udgift. Du kan læse mere om regler herom her. https://skat.dk/data.aspx?oid=2234798

Udlejning af andelsbolig

Såfremt du har foretaget forældrekøb af en andelsbolig gælder der andre regler end ovenstående. Dem kan du læse alt om her: https://skat.dk/data.aspx?oid=2234797

Kontakt din revisor

Hvis du overvejer at foretage et forældrekøb, men har svært ved at navigere i de forskellige regler, så er du naturligvis velkommen til at kontakte os hos Christensen Kjærulff. Vi står altid til rådighed.