Lagerbeskatning på ejendomme

Skatteministeriet er netop kommet med et udkast til et nyt lovforslag, om hvordan lagerbeskatning af investeringsejendomme skal udmøntes i praksis. Nedenfor får du lovforslaget i hovedtræk.

Hvem omfattes af lagerbeskatningen på ejendomme?

Dem der omfattes, vil være selskaber samt i øvrigt de foreninger m.v. der ikke hører under fondsbeskatningsloven.

Foreninger m.v. har ofte alene aktivitet med deres medlemmer og har derfor ikke et skattemæssigt overskud, men det ændrer ikke på, at nogle foreninger (herunder andelsboligforeninger) kan blive omfattet af loven, hvis de også har aktivitet med ikke-medlemmer. Mange andelsforeninger udlejer f.eks. stueetagen til butikker, første sal til kontorer m.v., og omfattes dermed som udgangspunkt af de foreslåede regler.

Hvilke ejendomme omfattes?

Udlejningsejendomme der i overvejende grad udlejes (også de ejendomme, der tidligere har været udlejningsejendomme, men ikke længere er det, altså med andre ord fastholdes ejendommen i lagerbeskatning, hvis den på et tidspunkt har været omfattet heraf).

Værdien af ejendommen er over mio. kr. 100.

Begge krav skal være opfyldt.

Hvornår udlejes en ejendom så i overvejende grad? Når mere end 50% har været lejet ud.

Hvilke ejendomme omfattes dermed ikke?

Domicilejendomme, herunder ejendomme inden for en koncern, der udlejes til sambeskattede enheder.

Ejendomme hvis handelsværdi ultimo året er under mio. kr. 100 (ejendommen på præcist mio. kr. 100 ser ud til at være fritaget for lagerbeskatningen).

Hvad lagerbeskattes?

Lagerbeskatningen bliver gængs, således at man ser på årets værdiregulering fra primo til ultimo. Ganske interessant bliver ejendommene ikke omfattet af kildeartsbegrænsningsreglerne, altså hvor underskud på en ejendom alene kan anvendes til modregning i overskud på anden ejendom.

Der kommer særlige regler for, hvorledes overgang af ejendom behandles (ændret anvendelse af ejendommen, omstruktureringer, ejerskifte m.v.).

Hvis en ejendom overgår til lagerbeskatning, opgøres en ejendomsavance på tidspunktet, men skatten af ejendomsavancen forfalder først, når ejendommen realiseres. Her kommer der tillige særskilte regler, der håndterer samspillet mellem den realisationsopgjorte avance og den løbende lagerbeskatning, således at disse eventuelt kan modregnes i hinanden.

En realisationsbeskatning på ejendom, der skifter status til lagerbeskatning, udgår således af kildeartsbegrænsningen.

Hvordan opgøres handelsværdien?

Når det kommer til opgørelsen af handelsværdien, ser det ud til, at der nærmest bliver fri leg.

Der kommer krav om, at der skal anvendes anerkendte og korrekte værdiansættelsesmetoder, men blandt dem, der foretager skøn og vurderinger, ved man, at her er der tale om en bred palette. Den anvendte metode for værdiansættelse skal anvendes kontinuerligt over årene, med mindre der er en god begrundelse for at skifte metode, hvilken givet skal anmeldes via selvangivelsen.

I ser i øvrigt nu den reelle begrundelse for, hvorfor selskaber med en balancesum på over 50 mio. kr. ikke fremover kan udlade at få foretaget revision eller udvidet gennemgang.

Vedligeholdelse kontra forbedringer samt afskrivninger

Hvornår der er tale om en fradragsberettiget vedligeholdelse kontra en forbedring, der skal aktiveres, har tidligere givet mange diskussioner.

For ejendomme under lagerbeskatning skal begge poster fremover blot udgiftsføres, eftersom værdiansættelse ultimo året automatisk samler op på den del, der har forbedret ejendommens stand, og dermed dens værdi.

Modsat vil nedslidning af ejendom give fald i værdi, hvorfor skattemæssige afskrivninger forsvinder for lagerbeskattede ejendomme.

Hvornår?

Skatteministeriet foreslår, at de nye regler træder i kraft den 1. januar 2023.

Hvis du har spørgsmål til det ovenstående, er du mere end velkommen til at kontakte partner og statsautoriseret revisor Peter Steffen Clausen.